아파트 씨 마른 서울…진짜 위기는 지금부터

인구감소보다 심각한 서울 아파트 공급 부족, 진짜 위기는 따로 있다

요즘 저출산과 인구감소 문제가 큰 화제가 되고 있습니다. 그런데 사실 인구감소는 당장 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않습니다. 마치 대륙이 1년에 몇 센티미터씩 천천히 움직이는 것처럼, 인구감소의 영향은 오랜 시간에 걸쳐 서서히 나타나기 때문입니다.

오히려 지금 당장 더 걱정해야 할 문제는 서울 아파트의 공급 부족입니다. 이 문제를 좀 더 자세히 알아볼까요?

서울은 여전히 집이 부족합니다

서울 주민의 약 60%만 자기 집을 가지고 있고, 나머지 40%는 집이 없는 상태입니다. 문제는 서울에 새 아파트를 지을 땅이 거의 없다는 점입니다.

재개발이나 재건축을 통해 새 아파트를 공급할 수 있지만, 이것도 한계가 있습니다. 재개발의 경우 작은 집 여러 채를 합쳐 큰 아파트로 만들다 보니 전체 집 수가 오히려 줄어들기도 합니다.

높이 올라가기도 어렵습니다

서울에서는 건물을 마음대로 높게 지을 수 없습니다. 법적으로는 용적률(대지면적 대비 건물 연면적의 비율)을 300%까지 허용하지만, 실제로는 대부분 220~250% 정도만 허용됩니다. 용적률을 높이려면 디자인을 특별히 잘하거나 공공에 땅을 기부하는 등의 까다로운 조건을 충족해야 합니다.

서울은 인구가 매우 밀집된 도시지만, 실제 주택 밀도(단위 면적당 주택 수)는 상대적으로 낮은 편입니다. 즉, 땅은 부족한데 그 땅을 효율적으로 활용하지 못하고 있는 상황입니다.

오래된 아파트는 점점 늘어납니다

1990년대에 서울과 수도권에 대량으로 공급된 아파트들이 이제 30년이 되어가고 있습니다. 2025년 이후에는 30년 이상된 노후 아파트가 급격히 늘어날 전망입니다.

문제는 사람들이 대부분 지은 지 10년이 안 된 새 아파트를 선호한다는 점입니다. 그래서 전체 아파트 수는 충분해도 사람들이 실제로 살고 싶어하는 새 아파트는 계속 부족한 상황이 됩니다.

서울 외곽 아파트로는 부족합니다

서울 공급 부족을 해결하기 위해 파주 같은 수도권 외곽에 아파트를 많이 짓고 있습니다. 하지만 이런 지역은 서울로 출퇴근하기 불편하고 생활 편의시설도 부족해서 서울 수요를 대체하기 어렵습니다.

억눌린 수요가 폭발할 수 있습니다

현재는 대출 규제와 높은 금리 때문에 집을 사려는 사람들의 구매력이 억눌려 있습니다. 하지만 앞으로 금리가 내려가고 시장 분위기가 좋아지면, 지금까지 참고 있던 사람들이 한꺼번에 집을 사려고 나설 수 있습니다. 특히 서울의 새 아파트에 수요가 집중될 가능성이 높습니다.

정치권의 반복되는 규제

과거 정부들은 부동산 가격이 오르면 강한 규제를 해왔고, 이런 규제가 오히려 가격 상승을 부추긴 경우가 많았습니다. 현재 유력한 차기 정치인들도 이런 부작용을 알고 있지만, 결국 부동산 가격이 오르면 또다시 규제를 선택할 가능성이 높습니다.

결론: 진짜 위기는 공급 부족입니다

서울 아파트 시장의 진짜 위험은 인구감소가 아니라 공급 부족과 수요 불균